澳大利亚住房市场–关键问题是什么?

事实证明,为应对APRA采取的宏观审慎紧缩政策,悉尼和墨尔本房地产市场在2015年末出现降温迹象。价格上涨加快,拍卖清盘率上升&向房地产投资者的贷款有所反弹。在过去的五年中,悉尼的住宅价格上涨了73%,而墨尔本的价格上涨了47%。结果,澳大利亚住房市场继续引起人们对负担能力差和高家庭债务的担忧。

澳大利亚住房被高估了吗?

在大多数措施上,澳大利亚住房被高估了:

  • 根据通货膨胀调整后的房价与租金的比率(相对于其长期平均水平),澳大利亚的房屋被高估了39%,单元房被高估了13%。
  • 根据2017年Demographia住房负担能力调查,在100万以上人口对家庭收入的城市中,房价的中位数倍数是澳大利亚的6.6倍,而美国是3.9倍,英国是4.5倍。在悉尼,这个数字是12.2倍,而墨尔本是9.5倍。
  • 房价与收入和租金的比率处于经合组织国家的高端。

 

为什么这么贵,家庭债务这么高?

在过去的二十年中,澳大利亚房价飙升的主要原因有两个。首先,从高利率到低利率的转变增加了借贷,从而增加了购买力。这使澳大利亚的家庭债务与收入之比从25年前的OECD国家的低端升至了高端。第二,供应对需求的反应不足。

投资者和外国买家呢?

除了人口增长所暗示的需求以外,一系列其他因素可能在加剧需求方面发挥了作用。其中包括负资产负债率和资本利得税折扣,外国购买和SMSF购买。负负债只是澳大利亚税收系统正常运作的一部分。但是,通过增加房地产投资可获得的税后收益与资本利得税折扣的相互作用可能会导致投资活动比其他情况更高。

外国购买也可能会产生影响-有迹象表明它占需求的10-15%-但也集中在特定地区,SMSF的购买似乎相对较小。但是,就像较低的利率一样,如果供给反应较强,所有这些都会产生较小的持久影响。

可能会发生车祸吗?

价格和债务的激增使许多人得出结论,即将崩溃。但是,我们在过去10到15年间多次听到过这样的声音。 2004年,《经济学人》杂志将澳大利亚描述为“美国的丑陋姐姐”,部分原因是“借贷狂潮”和房地产价格飞涨。经合组织最近已警告财产崩溃的风险。但是,情况并非如此简单:

  • 首先,我们还没有看到普遍的供过于求,按照目前的速度,直到2018年我们才不会出现供过于求的局面,无论如何,批准表明今年的供应将达到顶峰。
  • 其次,抵押贷款压力相对较低,相对于收入的债务利息支付处于2003-04年左右的水平。
  • 第三,贷款标准没有像全球金融危机之前的其他国家那样恶化。近年来,高估值比率的贷款有所减少,仅利息贷款已从峰值下降。
  • 最后,概括是危险的。尽管悉尼和墨尔本的房价上涨,但珀斯的房价却跌至2007年的水平,而其他首都的房价仅出现温和增长。

看到一般的房地产崩溃-假设平均价格下降了20%以上–我们需要看到以下一项或多项:经济衰退–看起来不太可能;利率飙升–但是直到2018年才有可能加息,而且澳大利亚央行将考虑到家庭对更高利率的更大敏感性;和财产供过于求–这将要求当前的建筑业繁荣持续数年。但是,与公寓相比,供应方面的风险很高。

该如何解决?

澳洲联储最近的评论强烈暗示,正在采取更多宏观审慎措施来收紧贷款标准。这些可能包括进一步降低对投资者的贷款存量的10%增长上限,以及更严格的债务偿还能力测试。这部分是为了减少现在就考虑加息还为时过早的金融稳定风险。

从根本上说,帮助解决住房负担能力差的政策应集中于增加新的供应,尤其是落后的独立房屋的供应。这包括放宽对土地的使用限制,更快地释放土地,加快审批流程以及鼓励更大的权力下放。这在很大程度上是一个国家问题。旨在更好地利用现有住房存量的政策(例如,通过放宽对空巢箱缩小规模的限制)也可能会有所帮助。

不太可能成功的政策包括增加首次购房者的补助金(因为在需求旺盛时期,它们只会导致更高的价格),并允许首次购房者获得其超级住房(同样,除非供给不足,否则这将导致甚至更高的价格)。之前固定,将意味着退休人数减少)。

理想情况下,税收改革应该成为一揽子计划的一部分,并包括用土地税代替印花税(再次出现州问题),消除由于税收制度扭曲而产生的资本利得税折扣,并降低所得税率,以阻止使用负资产负债率。避税策略。零星削减针对FHB的印花税只会导致更高的房价。取消负资产负债比率只会给税收制度带来另一种扭曲,并可能对供应产生不利影响(尽管我看到了限制过多利益的情况)。

前景如何?

在澳洲联储再次开始加息之前,价格不会普遍下跌,而且直到2018年晚些时候才不太可能。在几次加息之后,房价将可能像2009年那样回调5-10%。& 2011 cycles:

  • 悉尼&墨尔本已经看到了巨大的收获是最大的风险。
  • 今年珀斯和达尔文的价格可能会进一步下跌,但它们已经接近最低点,并有望在明年上涨。
  • 其他首都今年可能会继续保持温和增长,2019年左右的下降周期不会那么严重。
  • 但是由于供应激增,单位的风险更大,这可能会导致悉尼部分地区的单位价格上涨&墨尔本下跌15-20%,原因是投资者的兴趣随着租金的下降而减少。

 

对投资者的影响

尽管目前住宅物业在投资者投资组合中具有很强的长期作用,但仍需谨慎。它在所有指标上都很昂贵,并且净收益(租金)收益率非常低,仅为2%或更低。这使投资者高度依赖资本增长。

 

资料来源:AMP